云南省關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

　　為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，結合我省實際，提出以下實施意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。以總書記新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實總書記總書記考察云南重要講話精神和對住房城鄉(xiāng)建設工作的重要指示批示精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，加快擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。

　　(二)工作目標。“十四五”時期，各城市要加快建立完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，擴大保障性租賃住房供給。其中，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　二、重點任務

　　(一)確定重點發(fā)展城市。發(fā)展保障性租賃住房是全省“十四五”時期住房建設的重點任務，各城市人民政府要以需求為導向，積極統(tǒng)籌謀劃加快發(fā)展保障性租賃住房工作。昆明市作為人口凈流入的大城市，要重點發(fā)展保障性租賃住房;其他州市政府所在地城市和縣級城市根據(jù)需求，報省人民政府同意后加快發(fā)展保障性租賃住房。

　　(二)明確對象標準。保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人(包括各行業(yè)產業(yè)工人、新業(yè)態(tài)就業(yè)人員、教育及醫(yī)療衛(wèi)生等行業(yè)新就業(yè)大學生)等群體的住房困難問題，原則上不設收入門檻。以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，原則上不應少于籌集總套數(shù)的70%，結合城市人才引進和三孩生育政策實施，可建設少量建筑面積較大的戶型。建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制，按照“租戶收入可負擔、租賃經(jīng)營可持續(xù)”的原則，租金標準接受城市人民政府指導管控，應低于同地段同品質市場租賃住房評估租金。城市人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，原則上一年評估發(fā)布一次。保障性租賃住房準入和退出的具體條件、小戶型的具體面積按照“�；�本”的原則由城市人民政府合理確定。

　　(三)引導多方參與。城市人民政府要充分發(fā)揮市場機制作用，積極引導國有企業(yè)、民營企業(yè)、事業(yè)單位、農村集體經(jīng)濟組織等多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有、誰受益”，政府在土地、財稅、金融等方面給予政策支持。支持專業(yè)化規(guī)模化的房地產開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)等各類主體參與建設運營管理保障性租賃住房。注重發(fā)揮國有企業(yè)帶動引領作用，探索由省屬國有大型企業(yè)牽頭，與住房租賃管理運營、房地產開發(fā)、物業(yè)服務等專業(yè)化企業(yè)共同組建保障性租賃住房的投(融)資、建設、運營管理省級保障性租賃住房平臺，同時與有條件的城市共同成立地方平臺，加快發(fā)展保障性租賃住房。

　　(四)制定發(fā)展目標。城市人民政府要摸清本地區(qū)保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結合現(xiàn)有租賃住房供求和品質狀況，堅持“實事求是、因地制宜、供需匹配”的原則，從實際出發(fā)，因城施策、一城一策，采取改造、改建、新建、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。各城市人民政府要科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標，合理制定政策措施和年度建設計劃，并向社會公布。根據(jù)年度建設計劃，建立完善保障性租賃住房項目庫，作為落實土地、財政補助、稅費、水電氣暖價格、信貸、債券等方面支持政策措施的重要依據(jù)。

　　(五)確保住房品質。保障性租賃住房建設要落實建設適用標準，突出戶型實用、智能綠色、安全可靠。保障性租賃住房的水、電、氣、暖、路、通信、消防等市政公用設施要配套齊全。項目要合理配套商業(yè)服務設施和公共服務設施，商業(yè)服務設施建筑面積原則上控制在住宅建筑總面積的30%以下。保障性租賃住房應完成簡約、環(huán)保的基本裝修，具備“拎包入住”條件。新建和改建的保障性租賃住房項目，要根據(jù)綠色建筑建設標準，鼓勵按照近零能耗建筑標準規(guī)劃建設，并享受建筑節(jié)能相關獎勵政策。鼓勵發(fā)展數(shù)字家庭，提高居住品質。

　　(六)加強監(jiān)督管理。城市人民政府要加快住房租賃管理服務平臺建設，將保障性租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理，加強建設、出租和運營管理的全程監(jiān)督。要加強建設監(jiān)管，將保障性租賃住房納入工程建設質量安全和消防安全監(jiān)管，作為監(jiān)督檢查的重點，嚴格落實項目建設單位和參建各方工程質量安全首要責任和主體責任。鼓勵建設單位投保工程質量保險。非居住存量房屋改建前應按照“誰擁有、誰負責”的原則對房屋安全和消防性能進行鑒定和評估，改建方案必須滿足安全使用要求。要加強出租管理，因地制宜，根據(jù)不同的建設籌集方式，建立保障對象和標準動態(tài)調整機制以及保障對象進退監(jiān)管機制，規(guī)范保障對象租住行為。要加強租金和押金監(jiān)管，保障承租人合法權益。要加強運營管理，建立健全保障性租賃住房市場聯(lián)合監(jiān)督機制，對市場運營主體實施負面清單管理，嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策的行為。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售。

　　三、支持政策

　　(一)強化土地支持政策

　　1.積極探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設。昆明和省人民政府確定的重點城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經(jīng)城市人民政府同意，要積極探索利用集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房，引導農村集體經(jīng)濟組織利用城區(qū)、靠近產業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地，根據(jù)當?shù)刈≌�房地產市場供需情況及集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房實施情況，逐步擴大建設規(guī)模。

　　2.鼓勵企事業(yè)單位利用自有閑置存量土地建設。昆明和省人民政府確定的重點城市，對企事業(yè)單位依法取得城市建設范圍內使用權的存量建設用地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合國土空間規(guī)劃有關要求、權屬不變、滿足安全要求，尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作，建設宿舍型、住宅型保障性租賃住房。對于已經(jīng)確權的土地，僅部分用于保障性租賃住房建設，在取得保障性租賃住房項目認定書后，可將用于建設保障性租賃住房的土地分割辦理國有土地使用權證。

　　3.支持產業(yè)園區(qū)配建。昆明和省人民政府確定的重點城市，在符合園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、確保安全生產、土壤污染狀況調查評審合格的前提下，經(jīng)城市人民政府同意，可將產業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅;鼓勵將產業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。

　　4.支持閑置和低效利用的非居住存量房屋改建。對閑置、低效利用的，經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權屬不變、滿足結構安全和消防安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。

　　5.其他土地支持政策。昆明和省政府確定的重點城市應按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，在編制年度住宅用地供應計劃時，保障性租賃住房用地計劃應優(yōu)先保障。保障性租賃住房項目選址要利用產業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區(qū)等區(qū)域，引導產城人融合、人地房聯(lián)動。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應。其中，保障性租賃住房用地以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許土地出讓價款分期收取，最長不超過2年。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定的當期應繳土地價款(租金)應當一次全部繳清，不得分期繳納。以租賃方式供應的土地，應明確到期后資產歸屬。昆明等保障性租賃住房重點發(fā)展城市的新建普通商品住房項目，可以將總用地面積的2-3%配建保障性租賃住房作為土地出讓條件，并鼓勵采取“限地價、競配建”的方式提高配建比例。積極探索在城市更新、城市基礎設施綜合等項目開發(fā)中配建保障性租賃住房;通過老舊小區(qū)改造、城中村存量房源品質提升、工業(yè)園區(qū)轉型升級等項目多渠道籌措保障性租賃住房。鼓勵昆明在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。

　　(二)簡化審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)，各地保障性租賃住房項目審批事項原則上不得超出現(xiàn)行的《云南省工程建設項目審批服務事項清單》范圍，確需超出的，須在州市公布的政務服務事項清單范圍。構建快速審批流程，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，可將立項用地規(guī)劃許可和工程建設許可合并為一個階段，由市縣人民政府組織有關部門聯(lián)合審查建設方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，相關部門即可辦理立項、用地、規(guī)劃手續(xù)，并進入施工圖設計環(huán)節(jié)。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。全面落實“并聯(lián)審批、限時辦結”要求，實行竣工聯(lián)合驗收，提高項目審批效率，2021年，保障性租賃住房自項目立項到竣工驗收全流程審批時限原則上不超過70個工作日;采取出具保障性租賃住房項目認定書精簡立項用地規(guī)劃手續(xù)的保障性租賃住房項目，審批時限不超過40個工作日。今后年度項目審批時限按照工程建設項目審批制度改革不斷壓減。

　　(三)完善資金支持。切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央補助資金，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設任務予以補助。積極爭取中央新增專項債券額度，在防控好債務風險的前提下，對符合專項債券發(fā)行條件的保障性住房項目予以支持。

　　(四)落實稅費減免政策。符合《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》(財政部 稅務總局 住房城鄉(xiāng)建設部公告〔2021年第24號〕)規(guī)定的保障性租賃住房企業(yè)，享受相關稅收優(yōu)惠政策：住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)�；�住房租賃企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產稅。我省專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標準采用國家規(guī)定幅度內的最低標準。保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

　　(五)執(zhí)行民用水電氣暖價格。取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣、供暖等價格按照居民階梯價格標準執(zhí)行。用電價格可選擇執(zhí)行居民峰谷電價。水、電、氣、暖供應企業(yè)要在保障安全前提下，做好新建、改建保障性租賃住房配套管網(wǎng)、線路的建設、擴容或提供技術服務，保障水、電、氣、暖供應和使用安全穩(wěn)定，并不得收取規(guī)定外的其他費用。

　　(六)加強金融支持。各銀行業(yè)金融機構、企業(yè)、商業(yè)保險機構等要落實好《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確的金融支持政策。無差別化支持國有企業(yè)、民營企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。支持鼓勵金融機構對保障性租賃住房建設、持有、運營環(huán)節(jié)單列專項信貸規(guī)模支持，并在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。支持符合條件的企業(yè)依法合規(guī)利用債券及資產證券化等直接融資工具募集資金，用于保障性租賃住房建設運營。鼓勵信用增進企業(yè)在堅持市場化原則的前提下，積極為符合條件的保障性租賃住房建設運營企業(yè)發(fā)行債券提供信用增進服務，降低融資成本。支持保障性租賃住房建設、運營企業(yè)發(fā)行不動產投資信托基金(REITs)融資試點。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。保障性租賃住房承租人可通過提取住房公積金支付租金，探索住房公積金直接劃轉支付個人保障性租賃住房租金。建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款，省自然資源廳要會同省級金融部門研究制定入市集體經(jīng)營性建設用地使用權辦理抵押的具體辦法和相關流程，完善集體經(jīng)營性建設用地權能。

　　四、保障措施

　　(一)加強組織領導。省人民政府對全省發(fā)展保障性租賃住房工作負總責。省城鎮(zhèn)保障性住房建設工作領導小組具體負責全省保障性租賃住房統(tǒng)籌協(xié)調工作，研究解決加快發(fā)展保障性租賃住房工作中的問題，及時總結推廣典型經(jīng)驗做法。省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、人民銀行昆明中心支行、省稅務局、云南銀保監(jiān)局、云南證監(jiān)局等部門要提高政治站位，密切協(xié)作，強化政策協(xié)調、工作銜接，強化業(yè)務指導、調研督促，在項目立項、資金保障、用地審批、工程建設、運營管理等方面加強聯(lián)動督導，形成合力，確保各項政策落到實處。

　　(二)建立工作機制。城市人民政府要成立保障性租賃住房工作領導小組，統(tǒng)籌推進發(fā)展保障性租賃住房工作。要建立部門聯(lián)審機制，按照聯(lián)合審查保障性租賃住房項目建設方案，授權住房城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門出具保障性租賃住房項目認定書;相關部門依據(jù)項目認定書按規(guī)定辦理立項、用地、規(guī)劃、勘察、設計、施工、人防、消防等審批手續(xù)，落實好建設項目用水、用氣、用電報裝“一件事一次辦”審批服務工作，推動項目盡快落地;建立與稅務部門以及供水、供電、供氣、供暖等企業(yè)單位的聯(lián)動機制，確保保障性租賃住房建設運營單位憑項目認定書，享受相關住房租賃稅收優(yōu)惠政策和落實民用水電氣暖價格;建立與金融監(jiān)管部門、金融機構的協(xié)調機制和省固定資產投資項目融資服務系統(tǒng)項目信息推送共享機制，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。

　　(三)落實地方責任。按照省級政府負總責、市級政府具體負責、縣級政府抓好落實原則，加快發(fā)展保障性租賃住房。城市人民政府對促進本地區(qū)解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任，要充分聽取農村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等各類主體的意見，于2021年年底前出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的具體操作或實施辦法，重點明確本地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。同時做好政策銜接，對現(xiàn)有各類政策支持租賃住房進行梳理，符合規(guī)定的均納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。在滿足本地公租房需要的前提下，閑置公租房可用作保障性租賃住房。探索實行租購同權。將人才專項租賃住房納入保障性租賃住房計劃、建設和管理，吸引全國優(yōu)秀人才、鼓勵引導云南籍大學畢業(yè)生和青年人才赴滇、返滇就業(yè)創(chuàng)業(yè)。充分利用電視、廣播、報刊、網(wǎng)絡等各級各類媒體，加強對加快發(fā)展保障性租賃住房輿論宣傳引導，提高社會各界關注度。

　　(四)加強激勵約束。發(fā)展保障性租賃住房是踐行“兩個維護”的政治工程、是改善民生福祉的民心工程。各級發(fā)展改革、財政、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、金融、稅務等有關部門要建立健全督查督辦機制，堅持保障性租賃住房發(fā)展項目化、項目責任化、責任具體化，切實加強對城市保障性租賃住房工程項目的監(jiān)管，確保工程進度、質量和施工安全。各級審計、督查等部門要同步介入，加強全過程監(jiān)管，確保資金運行安全高效，住房管理科學規(guī)范，申請分配公平合理。要將保障性租賃住房項目、實施主體向社會公開，建立群眾建議反饋機制。要嚴格考核獎懲，省城鎮(zhèn)保障性住房建設工作領導小組辦公室對各城市發(fā)展保障性租賃住房情況進行監(jiān)督檢查，按年度實施監(jiān)測評價。監(jiān)測評價結果納入省委、省人民政府年度全省綜合考評工作，列入州(市)綜合考評指標體系，督促切實增加保障性租賃住房供給。對完成和超額完成年度目標任務的州(市)政府和有關部門，省人民政府將給予表彰和適當獎勵;對未按規(guī)定完成目標任務的，視情形實施行政問責;對有違法違規(guī)情形的，依法追究有關單位和個人的責任。